Planificare proastă sau speculație imobiliară deliberată? Primăria eşuează din nou în comunicare, dar excelează în secretomanie.
Fermierii pe ale căror terenuri CNAIR construiește o șosea de ocolire a municipiului Sfântu Gheorghe sunt induși în eroare, puși în imposibilitatea de a-şi lucra terenurile și decredibilizați. Proiectul drumului nu conţine pasajele necesare utilajelor agricole, traseul ales este ținut secret până după alegeri, iar terenurile sunt expropriate pentru bani mărunți, în timp ce statul român își încalcă propriile legi.
Nu s-a făcut public niciodată nimic, începe să povestească încă din curte János Nagy, un fermier din Coşeni, și continuă: totul a fost ținut în ceață de către autorități, până când au fost brusc notificaţi să elibereze terenul în termen de 30 de zile.
În gospodăria familiei Nagy se vede de la distanță că trăiesc din agricultură. Tractoarele și utilajele agricole sunt aliniate în curtea vastă, înconjurate de anexe gospodăreşti imense.
Intrăm în casă. Ne aşezăm la masă cu fermierul János, tatăl său Simon, în vârstă de 86 de ani, și câteva minute mai târziu, cu soția sa Évike. Cele trei copile se răsfiră prin casă, cea mică, cu biberonul în gură, îmbrăţişează piciorul mamei. În curând femeia se ridică și face naveta de colo-colo, aducând băuturi răcoritoare, acte, și căutând pe calculator informațiile de care am nevoie. „Ne-au făcut viaţa total imposibilă”, spune abătut fermierul în timp ce așteptăm ca computerul să însumeze datele.
Triunghiularizarea piciocierilor
Toată familia trăiește din agricultură. Cultivă 86 de hectare, revine Évike cu datele, din care aproximativ 50 de hectare sunt ai lor, iar restul sunt închiriate. Principalul venit vine din cartofi, pe care îi cultivă doar pe o treime-un sfert din terenul lor în fiecare an, din cauza rotației culturilor impuse de tehnologie.
„Cultivarea piciocilor este imposibilă în parcele triunghiulare” – spune János, iar centura le taie câmpurile în triunghiuri. Cartofii sunt cultivați în rânduri, iar pe parcelele triunghiulare e greu să te întorci cu tractorul. Trebuie să te învârţi aşa de mult, că unele porţiuni primesc doze multiple de chimicale atunci când stropeşti. Ceea ce face rău şi cartofului. De aceea fermierii totdeauna şi-au împărţit terenurile astfel ca măcar două laturi ale unui teren să fie paralele.
János arată pe hartă o parcelă frumoasă de 10 hectare, tăiată în diagonală de centură, care le şi ia 1,5 hectare din parcelă.
Puțul de pe parcelă se află, de asemenea, în partea care urmează să fie expropriată. Statul nu vrea să plătească nicio compensație pentru puț, spune János, deoarece acesta n-a figurat în contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, stâlpul de înaltă tensiune cade tot pe drum, și va trebui mutat, tot în detrimentul terenului proprietarului.
În mod ciudat, spune János, drumul planificat pare să lovească fiecare stâlp de înaltă tensiune din zonă, nefiind evitat unul nici măcar din greșeală. „Este o afacere ca cineva să mute stâlpii?”, întreabă el.
Între timp, ni se alătură Sándor Daczó, un fermier din Chilieni. El are vizavi un teren de 5 hectare, care este, de asemenea, intersectat de drum într-o curbă diagonală. Din cele 5 hectare, 90 de ari sunt expropriate, rămânând două colțuri, două triunghiuri mici, pe care nu le mai poate cultiva corespunzător.
Terenurile care nu-s tăiate în triunghiuri de drum, vor fi înjumătăţite: sătenii vor avea câte două parcele mici de teren, una pe o parte a drumului și cealaltă pe cealaltă parte. Szépmező (în traducere Câmpia frumoasă) este considerată cea mai bună zonă agricolă din zonă și asigură legumele pentru Sfântul Gheorghe. Pe parcelele tăiate sătenii nu vor putea folosi instalaţia de irigare și vor cultiva mult mai greu. 
Din cele 80 de hectare pe care familia Nagy le cultivă, 20 de hectare vor fi afectate de ciopârţeală. Iar pentru 30 de hectare va trebui să ocolească ca să traverseze centura, care nu va avea nicio trecere pentru maşini agricole.
Proiectare proastă?
Terenurile care până acum se aflau la câteva sute de metri de satul Coşeni, vor fi acum mutate pe partea cealaltă a noului drum, și vor fi devalorizate. În proiect nu există nicio trecere pentru mașinile agricole, așa că vor trebui să ocolească până în următorul sat, Chilieni, ca să treacă pe cealaltă parte a șoselei de centură, și apoi să se întoarcă pe câmpul din Coşeni. Pentru unele parcele, acest lucru înseamnă un ocol de 4-5 kilometri într-o direcţie, adică 8-10 kilometri dus-întors.
Îţi ia mult timp să ocolești de mai multe ori pe zi, spune Évike, iar timpul este ceva de care agricultorii dispun cel mai puțin în timpul sezonului. În plus, este interzis să ieși pe drumul principal cu vehicule agricole lente şi pline de noroi, dar este şi periculos. Sunt multe accidente, toată lumea se grăbeşte.
„Drumurile de câmp vor fi toate distruse”, spune János. Dacă ne uităm la hartă, drumurile de câmp (cu roșu în poza noastră) sunt toate în direcţia est-vest, iar noua centură de ocolire le taie în direcţia nord-sud. Pentru a se putea ajunge în zonele de dincolo de centură, va trebui să se construiască un sistem de drumuri de câmp complet nou, iarăşi în detrimentul terenurilor oamenilor.
Doi lei pământul + o ţâră de umilire
O altă nemulțumire majoră a fermierilor este că prețul de expropriere nu este real. Statul vrea să plătească 2 lei pentru un metru pătrat de teren, cînd prețul de piață este de peste 7 lei. Exproprierea afectează 248 de proprietari, spune János Nagy. Vor merge în instanţă, unii în grup, alţii individual.
Sătenii au primit și o scrisoare prin care li se ordonă să se prezinte cu actele terenurilor la biroul CNAIR în termen de 20 de zile. Trebuie să meargă la oficiul de cadastru, să stea la coadă, să plătească, apoi să se întoarcă în oraș pentru a lua copia cărţii funciare și apoi să o ducă la biroul CNAIR, unde trebuie să stea din nou la coadă.
Şi ca să nu scape prea uşor, mai trebuie să raporteze exproprierile şi la primărie, de unde au primit o altă scrisoare, la fel de frumoasă. Fermierii se simt umiliți de aceste scrisori. CNAIR și primăria trebuie să aibă acces la cărţile funciare sau la propriile registre funciare, altfel cum ar fi știut pe cine să anunțe despre expropriere? Iar dacă are acces, de ce îi pune pe ei pe drum?
Fermierii nu au nici o aşteptare de la o companie al statului român, dar sunt supăraţi pe primărie, unde sunt oameni aleşi de ei.
Sfantu Gheorghe rămâne corigent la capitolul comunicare
„Da, a fost vorba că se construieşte o centură. Dar n-a fost vorba că fermierii vor fi puşi la perete. Şi nici că vor ciopârţi tot câmpul.” „Ar fi trebuit să stea de vorbă cu oamenii şi să minimalizeze pagubele.”
Primarul se apără spunând că CNAIR a ţinut o audiere publică în 2019, la care nimeni nu s-a prezentat. Dar dacă primarul știa despre acest lucru, de ce nu i-a anunțat, se întreabă supăraţi sătenii, de ce nu le-a transmis un mesaj că acum e momentul să se mişte?
Această variantă de ocolire este construită de filiala Brașov a CNAIR, din fonduri europene. Și totuși, nu directorii companiei de drumuri sunt cei care informează presa și publicul, și nu ei recoltează roadele, ci primarul din Sfântu Gheorghe, Árpád Antal.
„Până în decembrie habar nu aveam unde va fi varianta de ocolire, nimeni nu a vrut să ne spună. În ianuarie, am primit o scrisoare prin care ni se cerea să părăsim parcelele deja însămânțate și fertilizate în termen de 30 de zile. Nu există nicio logică”, se plâng fermierii.
Aceștia spun că autoritățile nu au ieşit cu nimic înainte de alegerile din decembrie, în mod deliberat. Nenea Simon, tatăl lui János, își reglează aparatul auditiv şi face o confesiune: „Tot timpul am agitat pentru ei, să mergem la vot, să-i votăm. În ziua votului aveau numărul nostru de telefon să ne sune. Dar nu și când trebuiau să ne anunţe despre centură.” Aceasta nu este prima reclamaţie cu privire la modul de comunicare a primăriei din Sfântu Gheorghe, în reportajul nostru despre problemele centrului cultural planificat, principalul reproş al celor afectaţi a fost tot lipsa totală de comunicare.
Primăria nu prea comunică nici cu presa. Le-am solicitat toate informațiile publice despre centură. Pentru că sunt sigur că au acolo un responsabil care are un folder cu toate documentele. Le-a luat o săptămână să-mi răspundă că doar ideea drumului a fost a lor, restul ţine de CNAIR, şi singurul document public pe care ei îl au, e o nesemnificativă hotărâre de consiliu local. Da, e adevărat, proiectul ţine de CNAIR, dar asta nu l-a împiedicat până acum pe primar să ofere informații în continuu pe acest subiect.
În timp ce ei îmi trimit acest răspuns, că n-au informaţii, ferestrele biroului de recepție de la parterul primăriei sunt arhipline de anunțuri legate de centură şi exproprieri. Din discuţiile cu fermierii reiese că atunci când centura este o poveste de succes, atunci primarul, primăria şi UDMR-ul se comportă de parcă drumul ar fi meritul şi proiectul lor. În schimb, când apar probleme, aruncă mâţa moartă în curtea CNAIR-ului, şi ei brusc nu mai au nici o legătură cu drumul.
Atac în loc de ajutor
În ziar, Árpád Antal îi sfătuieşte pe oameni să își schimbe între ei parcelele de teren tăiate de drum, ca să le poată uni în aceeaşi parte a drumului. El nu îi spune însă că primăria îi va ajuta în acest sens. Şi nici nu-i spune că va cere la CNAIR să se introducă în plan o trecere pentru utilaje agricole. Fermierii s-au plâns în mod repetat că au probleme. Mai multe scrisori de la proprietari de terenuri nemulțumiți au fost publicate în ziare locale. În replică, primarul Árpád Antal nu îi ajută, ci publică un articol în ziar în care afirmă că se află la dispoziția sătenilor.
În plus, spun sătenii, politicul încearcă să-i discrediteze. Au organizat un fel de conferinţă de presă, unde să-şi prezinte problemele, la care un jurnalist din ograda UDMR-ului tot încerca să-i facă de râs că de ce nu vor centura. Un altul, prezentator de radio prieten cu politicienii afimă ironic în emisie: „imaginați-vă, până și centura are adversari”.
Ei nu se opun variantei de ocolire, se apără fermierii cu disperare. „Noi nu suntem împotriva variantei de ocolire. Dar o fac pe pielea noastră. Și ne şi atacă în acelaşi timp.” Fermierii consideră că este nedrept și neadevărat ca ei să fie prezentaţi drept inamici.
Ce ne spun hârtiile despre traseu?
Din documentația proiectului se vede clar că sătenii au dreptate când afirmă că traseul ar fi putut să meargă lejer cu două sute de metri mai încolo, pe marginea parcelelor sau pe drumul dintre parcele. În cel mai rău caz ar fi fost cu câteva sute de metri mai scurt. Proiectanţii știau că drumul va tăia parcelele, deoarece ei înșiși au desenat traseul pe această ortofotografie.
Sursele noastre din Sfântu Gheorghe afirmă că s-au tăiat în mod deliberat parcelele pentru ca acestea să se devalorizeze şi rechinii imobiliari să le poată cumpăra pe bani de nimic. Aceste informații, din păcate, n-avem cum să le verificăm, trebuie tratate cu rezerve.
O hartă extrasă din proiect ne arată că au existat mai multe opțiuni pentru traseul drumului. Traseul verde, nr. 1 a fost considerat cel mai bun, și va fi cel construit. Traseul 3, traseul roșu, începe și se termină în același loc, dar este mai scurt și mai aproape de oraș.
Studiul din proiect concluzionează că opţiunea 1, în raport cu 3, va reduce intensitatea zilnică maximă a traficului cu 39%. Este ciudat că un drum care pornește din același loc, ajunge în același loc și pe câmp merge cu câteva sute de metri mai încolo, va prelua cu aproape 40 de procente mai mult trafic. Nu este clar de ce: figurile din studiu sunt neclare, ilizibile, iar raționamentul din spatele concluziilor nu a fost inclus în prezentare.
Potrivit unui expert pe care l-am întrebat, aceasta este o modelare teoretică, care este de obicei rescrisă de realitate. De îndată ce se construiește un hipermarket lângă drum, toate cifrele se schimbă.
Au promovat drumul cu traseul greșit
Hărțile folosite de primărie, transmise presei în 2019 și folosite în continuu de mai bine de un an, arată în mod surprinzător că traseul 3 este ruta de ocolire care urmează să fie construită, nu traseul 1, pe linia căruia se expropriază acum parcelele.
Așadar, fermierii au văzut tot timpul un traseu fals, n-au avut nici măcar o şansă să-şi dea seama că drumul va trece peste parcelele lor. Dacă această greşeală a fost sau nu intenţionată, nu vom şti niciodată. Într-un document din iulie 2019 deja apare clar că traseul 1 va fi cel final. Articolele de ziar din ianuarie 2020 și chiar și cele dindecembrie folosesc imagini cu opţiunea demult aruncată. Chiar și textul liniștitor al primarului, publicat în februarie 2021, apare pe situl primăriei cu o hartă a traseului greșit.
După cum reiese din articolele publicate în ziarul local Háromszék, primarul a anunţat că pot începe exproprierile prima dată în mai 2019, după care în ianuarie 2020. Începerea exproprierii a fost amânată cu mai mult de un an, deși fusese aprobată mai devreme. Prin urmare, fermierii suspectează că exproprierea a fost amânată până după alegeri, pentru ca scandalul să nu afecteze campania electorală. Ei bănuiesc că primăria știa că va fi un scandal, dar a încercat să-l temporizeze cât mai bine și să îl muşamalizeze cât mai mult posibil.
Zidul din Coşeni
Din partea scrisă a proiectului reiese că proiectanţii s-au gândit totuşi să nu spargă câmpul şi rețeaua de drumuri și au acordat o „deosebită atenție” restabilirii drumurilor agricole. În acest scop, au fost planificate drumuri pietruite cu o lățime de 4 metri de-a lungul centurii, pe ambele părţi.
La partea desenată această atenţie deosebită a scăzut, peste tot apar drumuri cu o lățime de doar 3 metri în loc de 4. Dar măcar apar. Dacă primăria, sau cineva de la compania de drumuri ar fi fost dispus să stea de vorbă cu sătenii, şi le-ar fi arătat acest desen, probabil nemulţumirea lor ar fi fost acum mult mai mică. Dar nimeni nu s-a obosit să le arate, nimeni nu s-a obosit să discute cu ei.
Proiectanţii nu s-au gândit însă la modul în care utilajele agricole vor traversa centura, viitorul zid dintre Coşeniul de Vest şi Coşeniul de Est. În afară de pasajele peste calea ferată și intersecţiile cu drumurile naţionale, în plan nu există niciun pasaj sau sens giratoriu.
O fi asta o greşeală de proiectare? Am întrebat un expert în construcții de drumuri, care zice: legea nu stipulează cât de des trebuie prevăzute trecerile. În schimb problema poate fi remediată ulterior. Legea obligă toate părțile oficiale (proiectant, beneficiar, antreprenor, inspectori tehnici etc.) să facă propuneri de îmbunătățire a construcției.
Prin urmare, dacă fermierii au nevoie de o trecere, şi primăria nu se oferă să intermedieze această doleanţă, cel mai la îndemână este să scrie ei o cerere către investitor (adică către CNAIR), către ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții), către viitorul antreprenor. Cu cât bat la mai multe uși, cu atât este mai probabil ca cineva să includă trecerea. Cererea trebuie să fie justificată din punct de vedere tehnic și însoțită de planuri de amplasare.
Proiectul poate fi modificat înainte, în timpul construcției și chiar şi după, spune expertul, iar toate părțile implicate au datoria de a include trecerea, deși nu va fi ieftină. Cel mai bine ar fi un pasaj suprateran, dar este şi cea mai scumpă variantă. Pentru o șosea cu patru benzi costă aproximativ un milion de euro, spune specialistul. În acest caz consideră că este de ajuns un sens giratoriu, cu câte un scuturător de noroi în direcţia câmpului, și este și mult mai ieftin.
Cei mai mari perdanţi
Că tot procesul s-a derulat în ceaţă o dovedeşte cel mai bine faptul că şi cei mai cunoscuţi rechini imobiliari au luat ţeapă cu exproprierea.
Ödön Rétyi, un confident al primarului din Sfântu, susținător al campaniei sale și facilitator al multor afaceri imobiliare ale acestuia, pierde terenuri valoroase, de calitate intravilană, în nordul orașului, în zona stadionului. Mai mult, acestea sunt plătite la preţ de extravilan sătesc, cu aproximativ 1 leu pe metru pătrat.
Gergely Olosz, fost senator al UDMR, condamnat la închisoare, care acum se ascunde de lege în Ungaria, se numără şi el printre perdanţi, în ciuda faptului că este unul dintre cei mai mari speculanţi din zonă. Cea mai faimoasă realizare imobiliară de-a sa a fost aducerea gigantului Schweighofer la periferia satului Reci, el fiind cel care a adunat şi a cumpărat terenul de sub platforma industrială.
Fundația Sapientia, condusă de episcopul reformat Béla Kató, care cumpără sute de imobile din Secuime cu bani publici din Ungaria, pierde un hectar dintr-o fostă frumoasă parcelă de aproape 12 hectare.
Cel mai mare perdant este firma Forest Mate, deţinută în proporţie de 90% de chinezi, care pierde aproape un hectar de intravilan într-o zonă foarte valoroasă, chiar lângă șoseaua principală spre Ciuc, foarte aproape de stadionul în construcție, vizavi de vamă. În plus, terenul său, pe care are şi o fabrică, este împărțit în două, pierzând foarte mult din valoare.
O doamnă, Zsuzsanna Halasi, îşi vede tăiată o parcelă compactă de 60 de hectare, aflată lângă parcul industrial, în două felii în formă de cârnaţi, pierzând prin divizare 8 hectare.
Și tot în categoria marilor perdanți i-aș pune pe Rozália Szilágyi și Mihály Korodi, asupra cărora mi-a atras atenția familia Nagy. Ei au avut o parcelă de doar 27 de ari din care li se iau 20.
Statul român + legile româneşti ≠ ♥
Am fost curios, oare doar aici se oferă despăgubiri aşa de mici? Am verificat mai multe exproprieri, şi am văzut că la autostrada de lângă Sibiu de exemplu, tot preţuri asemănătoare se practică. Şi atunci ce-i cu legenda urbană că unii investitori cumpără mari terenuri pe traseul viitoarelor drumuri, ca să încaseze apoi despăgubirile când vin exproprierile?
La exproprierea terenurilor, statul folosește prețul minim preluat din rapoartele notariale, care se bazează pe prețul din contractele oficiale de vânzare-cumpărare din ultimii ani, spun site-urile juridice.
Probabil că şi ei sunt de vină, recunoaşte János Nagy, că prețurile din rapoartele notariale sunt atât de mici. Pentru că atunci când cumpărau terenuri, și vânzătorul le cerea, scriau în acte mai puțin. Așa se procedează peste tot în lume, pentru a plăti mai puțin impozit.
Acesta nu este prețul pieței, toată lumea știe acest lucru. Și totuși, Legea 33/1994, care se referă la expropriere, spune clar:
După lege, despăgubirea se compune din prețul real al proprietății și din despăgubirea pentru prejudiciul cauzat proprietarilor. Deci statul ar trebui să plătească prețul real de 7-8 lei pe metru pătrat și, în plus, să despăgubească proprietarul terenului pentru pagubele produse. Chiar dacă nu plătește pierderile de recoltă din anii viitori și costurile suplimentare care provin din tăierea parcelelor, ar trebui să plătească măcar costurile arăturii din toamna trecută, ale însămânțării și ale tuturor lucrărilor efectuate deja în acest sezon. Dar nu face asta. Şi nici nu oferă prețul real, ci doar un sfert. Statul român nu respectă legile țării.
Dacă proprietarii nu-s mulţumiţi cu despăgubirea, pot urma procese. Până când nu se termină procesele, investiția nu poate începe. Proprietarii de terenuri nu pot contesta în instanţă faptul exproprierii în sine, ci doar valoarea despăgubirii, subliniază o sursă de-a mea, specialist în domeniu.
Statul se bazează pe faptul că un număr mare de proprietari nu vor intenta proces, spune un articol găsit pe net care descrie frumos exproprierea, cu toate problemele lui. Dacă proprietarul merge în instanţă, va câștiga împotriva statului, susține autorul. În schimb acest fenomen duce la supraîncărcarea instanţelor, şi cheltuielile de judecată vor fi plătite până la urmă de noi toţi, contribuabilii.
Acest articol mai spune şi că proprietarii pot negocia preţul cu CNAIR când se prezintă la sediul acestuia cu actele de proprietate. Doar că în cazul nostru compania nu menționează acest lucru în scrisoarea de chemare, și nici primăria n-a făcut efortul să organizeze o întâlnire în căminul cultural, să-i informeze pe săteni despre opțiunea de negociere şi altele.
Tragedia lui János Nagy și a familiei sale nu se încheie aici.
Consiliul Județean a anunțat recent că intenționează să construiască un drum de scurtare dinspre oraș spre varianta de ocolire, ocolind satul Ilieni.
János a calculat, pe baza poziţiilor indicate în articol, că cel mai frumos teren de-al lor ar fi tăiat. În plus, spune fermierul, acest nou drum ar decongestiona un drum pe care nu prea circulă mașini. Centura din jurul orașului Sfântu Gheorghe măcar va fi utilă, spune el. Dar câți oameni vor folosi această variantă de ocolire a Ilieniului?
Ajungem la fața locului, ne oprim pe drumul spre Ilieni. János are dreptate, nu-i trafic pe acest drum, vine o maşină o dată la 10-15 minute. Fermierul ne arată o parcelă imensă. „Este o bucată de 20 de hectare. Asta ne ţine încă în viață. Dacă ne-o vor tăia şi pe asta, nu știu ce mă voi face. Dacă ne expropriază și aici, s-a terminat totul!”
Acest articol a fost publicat pe PressHub.ro și Átlátszó Erdély în cadrul proiectului “Cohesion Policy: Better Understanding, Reporting, Dissemination”, cofinanțat de UE prin DG Regio.
Informațiile prezentate nu reprezintă poziția oficială a UE. Întreaga răspundere asupra corectitudinii și coerenței informațiilor prezentate revine autorului.
